2023年房地產經紀人每日一練《房地產交易制度政策》10月7日專為備考2023年房地產交易制度政策考生準備，幫助考生通過每日堅持練習，逐步提升考試成績。

單選題

1、關于建設用地使用權設立的說法，錯誤的是（）。

• A：建設用地使用權不得在地表以下設立
• B：新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權
• C：設立建設用地使用權，可以采取劃撥的方式
• D：建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓與他人

答 案：A

解 析：《物權法》第一百三十六條規(guī)定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。取得一定范圍內的空間的建設用地使用權人，也可能將其空間中的部分空間分割出來，轉讓、租賃給他人或者用它作價入股等，從而使該被分割出來的部分空間具有了獨立的經濟價值。第一百三十七條規(guī)定，設立建設用地使用權，可以采取出讓或劃撥等方式。其中，出讓方式屬于有償使用方式。有償使用方式除了出讓，還有租賃、作價出資(入股)和授權經營方式。

2、王某于2015年4月將自有住房出租給李某1年，年租金為5000元。2015年5月王某將該房屋抵押給甲銀行，并辦理了抵押登記。2015年6月，李某將房屋轉租給張某，簽訂了6個月的轉租合同。
王某應繳納房產稅（ ）元。

• A：150
• B：200
• C：500
• D：600

答 案：B

解 析：自2008年3月1日起，對個人出租住房取得的收入，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產稅。本題中，應繳納房產稅為：5000×4%＝200（元）。

3、該住宅工程的竣工驗收工作由（）負責組織實施。

• A：甲公司
• B：乙公司
• C：建設行政主管部門
• D：規(guī)劃行政主管部門

答 案：A

解 析：國務院住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責全國工程竣工驗收的監(jiān)督管理?？h級以上地方人民政府建設主管部門負責本行政區(qū)域內工程竣工驗收的監(jiān)督管理，具體工作可以委托所屬的工程質量監(jiān)督機構實施。工程竣工驗收由建設單位負責組織實施。本題中，甲公司是建設單位，應負責組織實施竣工驗收工作。

4、房地產開發(fā)企業(yè)作為房地產項目建設和營銷的主體，是整個活動的()。

• A：參與者
• B：實施者
• C：組織者
• D：享有者

答 案：C

解 析：房地產開發(fā)企業(yè)作為房地產項目建設和營銷的主體，是整個活動的組織者。

5、2008年5月江某委托甲房地產經紀公司將閑置住房按市場價出租，年租金為12000元，則江某應繳納的個人所得稅是（）元。

• A：360
• B：480
• C：1200
• D：2400

答 案：B

解 析：勞務報酬所得、稿酬所得、特許權使用費所得、財產租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費用800元;4000元以上的，減除20%的費用，其余額為應納稅所得額。特許權使用費所得，利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為20%。本題中，江某獲得的年租金為12000元，江某每月租金收入為12000÷12=1000(元)，則江某應繳納的個人所得稅是：(1000-800)*20%*12=480(元)。?

多選題

1、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃內容包括（）。

• A：確定區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略
• B：合理布局區(qū)域基礎設施和大型公共服務設施
• C：合理布局區(qū)域大型設施和小型公共服務設施
• D：明確需要保護和控制的區(qū)域
• E：找出引導區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展的各項政策和措施

答 案：ABDE

解 析：城鎮(zhèn)體系規(guī)劃是政府綜合協(xié)調轄區(qū)內城鎮(zhèn)發(fā)展和空間資源配置的依據(jù)和手段。它將為政府進行區(qū)域性的規(guī)劃協(xié)調提供科學的、行之有效的依據(jù)，包括：①確定區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略;②合理布局區(qū)域基礎設施和大型公共服務設施;③明確需要保護和控制的區(qū)域;④找出引導區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展的各項政策和措施。?

2、下列房地產可以設定抵押權的有（）。

• A：國有土地上依法取得的房屋
• B：以出讓方式取得的土地使用權
• C：集體土地使用權
• D：鄉(xiāng)、村企業(yè)的廠房
• E：用于市政的房地產

答 案：ABD

解 析：根據(jù)《物權法》、《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，下列房地產不得設定抵押或抵押時受一定限制《物權法》規(guī)定下列財產不得抵押：①土地所有權不得抵押；地上沒有建筑物、構筑物或在建工程的，純粹以劃撥方式取得的土地使用權不得進行抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，不得抵押，但是已經依法承包并經發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權除外，但法律規(guī)定可以抵押的除外。③權屬有爭議的房地產和被依法查封或者以其他形式限制的房地產，不得抵押。④用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產不得進行抵押。⑤列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物不得抵押。⑥已被依法公告列入征收范圍的房地產不得抵押。⑦以享有國家優(yōu)惠政策購買獲得的房地產不能全額抵押，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。⑧違章建筑物或臨時建筑物不能用于抵押。⑨依法不得抵押的其他房地產。

3、不動產統(tǒng)一登記的“四統(tǒng)一”包括（）。

• A：登記機構
• B：登記簿冊
• C：登記依據(jù)
• D：登記人員
• E：信息平臺

答 案：ABCE

解 析：根據(jù)國務院建立不動產統(tǒng)一登記的要求，將由國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統(tǒng)一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。房屋產權和交易監(jiān)管等職責繼續(xù)由住房城鄉(xiāng)建設(房地產)部門承擔。

4、根據(jù)《城市房地產抵押管理辦法》，下列關于房地產租賃合同效力的說法正確的有（）

• A：已出租房地產在告知抵押權人和承租人情況下可以設定抵押
• B：抵押房地產經抵押權人同意可以出租
• C：出租人在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證，租賃合同認定無效
• D：出租人在一審法庭辯論終結前取得批準建設的臨時建筑，租賃合同認定無效
• E：出租人在一審法庭辯論終結前申請延長使用期限的，延長的租賃期限無效

答 案：AB

解 析：C項，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。D項，出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。E項，租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效

5、關于商業(yè)性住房貸款的流程，下列說法正確的有（）

• A：受理貸款時，必須由主貸人、共有人、配偶同時到場親筆在存借款申請及相關貸款文件上簽字
• B：首期還貸的時間一般為發(fā)放貸款后次月的30日前，數(shù)額按照實際發(fā)放貸款的時間確定
• C：對通過貸款審批的，借款人將與貸款人簽訂相關合同如借款合同、抵押合同等
• D：貸款銀行收到借款人的資料后，從個人信用、抵押物價值和借款人的條件等方面進行貸款審查
• E：抵押人和抵押權人只需持房屋他項權利證書（不動產登記證明）和銀行出具的抵押注銷，到房屋所在地不動產登記機構辦理抵押權注銷登記

答 案：ACD

解 析：商業(yè)性個人住房貸款流程為：①貸款申請。借款人要申請商業(yè)性個人住房貸款，首先需要向貸款銀行提出貸款申請。受理貸款時，必須由主貸人、共有人、配偶同時到場親筆在存借款申請及相關貸款文件上簽字。②貸款審批。貸款銀行收到借款人的資料后，從個人信用、抵押物價值和借款人的條件等方面進行貸款審查。③簽訂借款合同。對通過貸款審批的，借款人將與貸款人簽訂相關合同如借款合同、抵押合同等。④抵押登記。到所購住宅所在地的不動產登記機構辦理抵押登記，銀行取得不動產登記證明。⑤貸款發(fā)放。目前，銀行發(fā)放貸款方式有當貸款銀行獲得房地產交易中心出具的抵押登記申請的收件收據(jù)后由有資質的擔保公司擔保即可放款和存貸款銀行獲得房屋他項權利證書（不動產登記證明）后發(fā)放貸款兩種。⑥還貸。首期還貸的時間一般為發(fā)放貸款后次月的20日前，數(shù)額按照實際發(fā)放貸款的時間確定，因此，首月還貸的數(shù)額和時間以銀行的還款計劃表為準。⑦結清貸款、注銷登記。最后一期貸款還貸，須到受理貸款的銀行辦理，結清貸款后，取回房屋他項權利證書（不動產登記證明）。抵押人和抵押權人持房屋他項權利證書（不動產登記證明）和銀行出具的抵押注銷、銀行結算清單等材料，到房屋所在地不動產登記機構辦理抵押權注銷登記